不動産業界用語集

Reinforced Concrete（鉄筋コンクリート）造のことです。マンションの基本的な構造で、耐火性・遮音性に優れます。税務上の法定耐用年数は47年とされ、融資期間の目安にも使われます。

会話例「RCの法定耐用年数は47年です」

本命の物件を良く見せるために、あえて先に案内する条件の悪い物件のことです。比較対象を作ることで、後から見る本命（決め物）の印象を引き上げる営業手法です。

会話例「1件目は当て物で、2件目で決めるシナリオです」

元付と客付の間にさらに別の業者が入り、手数料を分け合う形のことです。間に挟まる様子をあんこに例えた俗語です。最近はあまり見られなくなりました。

会話例「あんこ業者に手数料の配分確認して」

検討の入り口となる基本的な資料一式のことです。マイソク・公図・謄本などがこれにあたります。まず一次資料で検討の土台に乗るかを判断し、進むならレントロールなどの詳細資料に進みます。

会話例「まずは一次資料送ってください。検討の土台に乗るか見ます」

私道でありながら、行政から建築基準法上の道路として認められた道のことです。位置指定道路に接していれば、私道沿いでも建物を建てることができます。

会話例「ここは位置指定が入ってるので再建築OKです」

容積率100%あたりの土地単価のことです（土地坪単価 ÷ 容積率）。どれだけの床面積を建てられるかを基準に土地を比べられるため、マンション用地などの開発で重視される指標です。

会話例「一種20万以下じゃないと事業化できません」

前のテナントの内装や設備が残ったままの状態のことです。飲食店などでは厨房設備をそのまま使えるため、開業の初期費用を抑えられます。

会話例「飲食の居抜きなら初期費用抑えられます」

家賃収入による利益のことです。売却益（キャピタルゲイン）と対になる言葉で、保有している間に安定して入ってくる収益を指します。

会話例「安定したインカムが見込める物件です」

申し込みが入った、あるいは売主の意向で、物件の販売活動を一時停止することです。売り止め中は新規の紹介や案内が止まります。

会話例「一番手が入ったので売り止めにしました」

登記を担当する司法書士を売主側が指定することです。買主指定・銀行指定の場合もあります。どちらが指定するかは、取引条件のひとつとして決まります。

会話例「売主指定の司法書士を使ってください」

売主が値引きに応じない、または相場より高い価格を希望している状態のことです。この状態では指値（値下げ交渉）は通りにくく、価格が見直されるタイミングを待つ判断もあります。

会話例「売主強気なので、指値は一切通りません」

仲介手数料とは別に、オーナーなどから客付業者へ支払われる報酬のことです。Advertisement（広告）の略で、「AD1ヶ月」なら家賃1か月分を意味します。空室を早く埋めたい物件ほどADが手厚くなる傾向があります。

会話例「AD満額出るなら優先して紹介します」

Steel（鉄骨）造のことです。ビルやアパートに広く使われる構造で、単に「鉄骨」と呼ばれることも多いです。骨格材の厚みによって耐用年数が変わります。

会話例「S造は固定資産税の評価が高めです」

道路の幅を確保するために、敷地の一部を道路として提供することです。2項道路に面した土地の建て替えで必要になります。提供した部分には建物を建てられないため、実際に使える敷地面積（有効宅地）は登記上の面積より小さくなります。

会話例「SBで有効宅地面積は少し減ります」

屋根や塀、樹木などが隣地との境界を越えている状態を、了承したうえで取引する条件です。将来の建て替え時に是正することなどを定めた覚書を、隣地と交わしておくのが一般的です。

会話例「越境アリですが覚書取得済みです」

Net Operating Income の略で、賃料収入から運営経費を引いた「物件が1年間で稼ぐ手取り」です。ローン返済と税金を引く前の数字で、物件の評価や融資判断の基礎になります。

入居から一定期間の家賃が無料になる契約条件のことです。Free Rent の略です。募集家賃を変えずに実質的な値引きができるため、空室対策としてよく使われます。

会話例「FR1ヶ月つけて決めましょう」

電気・ガス・水道のメーターが収められている場所のことです。マンションの玄関横にあることが多く、間取り図では「MB」と表記されます。

会話例「玄関横のMBに鍵が入ってます（内見時）」

自分で住む・使うために買う一般の顧客のことです（実需）。対義語は「業者」で、転売や開発を目的とする不動産会社を指します。売却先がエンドか業者かで、価格の目線や取引条件が変わります。

会話例「今回の売却先はエンドさんです」

入居者が入ったままの状態で物件を売買することです。「OC」と略されます。賃貸借契約や敷金は買主に引き継がれ、決済月の賃料や管理費は日割り精算の対象になります。入居中のため、室内の内見ができないのが通常です。

会話例「OC物件なので内見はできません」

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すでに成約済みの物件や実在しない好条件の物件を広告に出して、問い合わせ客を集める手法です。宅地建物取引業法や表示規約で禁止されている違法な広告です。相場より条件が良すぎる広告には注意が必要です。

会話例「この条件でこの家賃は、おとり広告の可能性がありますね」

マイソク（販売図面）の下部にある、不動産会社名や連絡先が入るスペースのことです。他社の図面を使って客付けするときは、この帯を自社のものに差し替えて使います。

会話例「オビ替え可の図面ですか？」

借地権者が地主から土地（底地）を買うこと、またはその逆のことです。分かれていた権利を一本化して完全な所有権にすることで、資産価値が大きく上がる場合があります。

会話例「地主と交渉して底地を買い上げれば、資産価値が倍増します」

既存の建物を売主側で解体してから引き渡す条件のことです。解体費用を誰が持つかで、価格の調整材料になります。

会話例「解体渡しなら価格調整できます」

「この物件をこの条件で買います」という意思表示の書類です。購入申込書とも言います。法的な拘束力はありませんが、提出順（一番手・二番手）が交渉の優先順位になるのが実務の慣行です。

会話例「一番手で買付入りました！」

すべての隣地所有者の立ち会いのもとで境界を確定させた測量図のことです。境界トラブルを防げる最も確実な資料ですが、隣地との調整が必要なため時間がかかります。

会話例「確定測量渡しが条件なので、時間はかかります」

崖の近くに建物を建てる際の制限を定めた、都道府県などの条例です。擁壁（ようへき＝崖崩れを防ぐ壁）の設置や安全性の証明が必要になる場合があります。該当すると建築費や工期に影響します。

会話例「ここはがけ条例にかかるので擁壁の検査済証が必要です」

売却依頼を受けた物件を他社に紹介させず、自社だけで売主・買主の両方を仲介（両手仲介）しようとする悪習です。専任媒介なのにレインズに載せない、他社からの問い合わせに「商談中」と偽って断る、といった形で行われます。売主にとっては売却の機会が狭まる不利益になります。

会話例「あの会社、電話しても『商談中』って言って囲い込みしてますよ」

税率を掛ける直前の金額のことで、「課税標準額 × 税率 ＝ 税額」という関係になります。住宅用地の特例が効くと、固定資産税評価額より小さくなることがあります。

売主か買主のどちらか一方だけを仲介することです。「別れ（わかれ）」とも言います。手数料は自分の顧客の分だけ受け取ります。

会話例「片手取引なので手数料は買主分のみです」

複数の土地（筆）をひとつにまとめる登記のことです。分かれている筆を整理して、権利関係や管理をわかりやすくする目的で行われます。

会話例「決済までに合筆登記を入れます」

地中から出てくるコンクリート片や瓦礫などの産業廃棄物のことです。かつては解体時の廃材が地中に埋められたままのケースがあり、掘ってみて初めて見つかることがあります。撤去費用が発生するため、土地取引のリスク要因のひとつです。

会話例「試掘したらガラが出てきたので撤去費用がかかります」

住民票や戸籍の附票など、登記上の住所と現在の住所のつながりを証明する書類のことです。所有者が引っ越していて登記の住所が古い場合、決済の登記手続きで必要になります。なお東京23区では、固定資産税の税額を証明する書類を「固定資産税関係証明書」と呼ぶこともあり、文脈によって指すものが異なります。

会話例「住所変わってるので関係証明書が必要です」

道路などの公有地と私有地の境界を確定させることです。役所の立ち会いが必要なため、民民よりも時間がかかります。数か月単位の期間を見込むことが多いです。

会話例「官民査定に2ヶ月かかります」

マンションの共用部分の管理と、将来の大規模修繕にあてるため、区分所有者が毎月支払う費用です。売買の決済では当月分を日割り精算するのが一般的です。

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日割り精算の計算のスタート地点になる日です。1月1日（関東で多い）と4月1日（関西で多い）の2通りの慣習があり、どちらを使うかで負担額が数万円変わることもあります。売買契約書での確認が欠かせません。

起算日の違いの解説記事

現地を見ずに、データや地図だけで概算価格を出す査定のことです。スピード重視の初期検討で使われます。正式な価格判断には、現地を確認する訪問査定が別途必要です。

会話例「とりあえず明日までに机上査定書ください」

建てた当時は適法だったものの、その後の法改正で今の基準に合わなくなった建物のことです。違法建築とは区別されますが、同じ規模での建て替えができない場合があり、売買価格や融資に影響します。

会話例「既存なので同規模の建て替えは難しいです」

営業担当がその日の案内で顧客に契約してもらいたい、本命の物件のことです。当て物とセットで使われる言葉です。

会話例「これが今日の決め物です」

買主・借主を連れてくる側の不動産業者のことです。元付と客付が別の会社であれば、手数料はそれぞれの顧客から受け取る「片手」の取引になります。

会話例「客付さんにはAD1ヶ月出します」

収益還元法で使う利回りのことです。「NOI ÷ キャップレート ＝ 物件価格」という関係で、エリアや物件の種類、築年数によって相場が変わります。

物件価格の上昇による売却益のことです。保有中の家賃収入（インカムゲイン）と対で使われます。相場の局面によって、どちらを狙う投資かの考え方が変わります。

会話例「今はインカムよりキャピタル狙いの相場です」

不動産会社が物件を直接買い取ることです。仲介で一般の買主を探すより価格は安くなりますが、早く確実に売却できます。スピードと確実性を優先したい売主に向いた選択肢です。

会話例「一般で売れなければ当社で買取も可能です」

不動産業者が売主になっている物件のことです。買主にとっては契約不適合責任などの保護が手厚くなる一方、建物価格に消費税がかかります。

会話例「業物なので目線合うか微妙です」

多くの住宅で使われるビニール製の壁紙のことです。部屋の印象を大きく左右し、一面だけ色や柄を変える「アクセントクロス」という手法もよく使われます。

会話例「アクセントクロスでお洒落に見せましょう」

諸費用込みで見た総額感、または表面上の価格のことです。利回りの文脈では経費を引く前の表面値を指します。ネットと対で使われます。

会話例「グロスで合えば進めましょう」

裁判所の手続きによって強制的に不動産が売却されることです。法律用語としては「けいばい」と読みます。市場価格より安くなる傾向があるため、その前に任意売却で処理することが多くあります。

会話例「競売にかかる前に処理しましょう」

残りの売買代金の支払い・物件の引渡し・所有権移転登記を、同じ日にまとめて行う手続きです。売買の総仕上げにあたる日で、固都税・賃料・管理費の精算金もこの場でやり取りされます。

リフォームや修繕をせず、今の状態のまま引き渡す条件のことです。「現況渡し」とも言います。残置物（前の所有者の家具など）もそのまま、という条件が付くこともあります。

会話例「現況渡しなので残置物もそのままで」

退去時に、部屋を入居時の状態に戻す義務のことです。原復工事は原状回復工事の略です。費用負担の考え方は、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が実務の基準として広く使われています。

会話例「原復のガイドラインに沿って請求します」

固都税の税額そのものを証明する役所の書類です。年税額がそのまま載っているため、日割り精算の根拠資料として使いやすい一枚です。名称や記載内容は自治体によって異なります。

法務局に備え付けられている、土地の形状や隣接地との位置関係を示す地図です。古い測量に基づくものも多く、実際の現地の形とずれている場合があります。取引の際は現況との照合が欠かせません。

会話例「現況と公図がズレてる可能性があります」

自殺や孤独死、事件などがあった、いわゆる「訳あり物件（事故物件）」であることを示す表記です。買主・借主への告知が必要とされる事情があるため、相場より価格や家賃が下がる傾向があります。

会話例「告知事項ありなので、家賃半額になってます」

土地や建物を持っていると毎年かかる税金です。毎年1月1日の持ち主に1年分が課税され、標準税率は1.4%です。売買のときは、引渡し日を境に売主・買主で日割り精算するのが一般的です。

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役所が定める、その土地・建物の評価上の価格です。固都税のほか、登録免許税や不動産取得税の計算のもとにもなります。原則3年ごとに見直されます。

固定資産税と都市計画税をまとめた呼び方です。毎年1月1日時点の所有者に課税されるため、売買の決済時には引渡し日を境に日割り精算するのが一般的です。

会話例「固都税の精算金は〇〇円です」

固都税の日割り精算ガイド

現在の法律では、一度建物を壊すと新しい建物を建てられない土地のことです。建築基準法上の道路に接していないことが主な原因です。住宅ローンがつきにくく、価格は周辺相場より大きく安くなる傾向があります。

会話例「再建不なのでローン落ちないです」

「この金額なら買います」と値下げを打診することです。株式用語の指値注文が語源です。端数を切る程度の指値か、大幅な指値かで、通る可能性は大きく変わります。

会話例「端数切るくらいの指値なら通るかもしれません」

窓の枠部分のことです。断熱性の話では「ペアガラス」とセットで語られることが多い部位です。マンションでは共用部分にあたるため、所有者が勝手に交換することはできません。

会話例「サッシは共用部なので勝手に交換できません」

業者がオーナーから建物を一括で借り上げ、入居者に転貸する仕組みです。空室でも一定の賃料が入る安心感がある一方、賃料の見直し条項や解約条件をめぐるトラブルも知られています。契約内容の確認が特に重要な取引形態です。

会話例「サブリース契約の解除条項を確認してください」

建物などをすべて撤去した更地の状態で引き渡す条件のことです。買主はすぐに新築や開発に着手できます。

会話例「更地渡し希望です」

転売手法のひとつで、「第三者のためにする契約」の略です。売主から最終買主へ直接所有権を移すことで、中間者の登記を省略して転売益を出します。契約条項の設計が重要な、専門性の高い取引形態です。

会話例「これサンタメ案件なので、契約条項確認してください」

Confidentiality Agreement の略で、秘密保持契約のことです。レントロールなどの詳細資料を受け取る前に結びます。物件情報や取引条件を外部に漏らさないための約束です。

会話例「CA締結後に詳細開示します」

買取業者が物件を買い取る際の、代金の支払い（決済）のことです。再販するときの決済（販売決済）と区別して使われます。

会話例「今月末に仕入れ決済の予定です」

容積率の緩和を受けるために車庫として申請し、完成検査の後に部屋へ改造する行為です。「シャコテン」と読みます。違法な改造であり、売買時には融資や是正の問題につながります。

会話例「1階の洋室、これ車庫転ですね」

隣地や道路の日当たり・風通しを守るために、建物の高さを斜めのラインで制限するルールです。道路斜線・北側斜線などの種類があります。上層階の形に影響するため、設計や建て替えの検討で重要になります。

会話例「北側斜線で屋根が削れます」

物件が稼ぐ力から逆算して価格を求める評価手法です。NOIを利回り（キャップレート）で割り戻して計算します。収益物件の査定で広く使われています。

契約を結ぶ前に、宅地建物取引士が物件や取引条件の重要なポイントを説明する手続き、およびその書面のことです。宅地建物取引業法で義務付けられています。重説と契約を同じ日に行うことも多くあります。

会話例「重説と契約、同日で設定します」

建物が現在の法律に適合しているかどうか、という観点のことです。容積率・建ぺい率・用途などが対象になります。銀行の担保評価で重視され、遵法性に問題があると融資が難しくなります。

会話例「融資のために建物の遵法性を証明する必要があります」

所有権移転などの登記手続きを行う専門家です。決済に立ち会って書類を確認し、その足で登記を申請します。業界では「先生」と呼ばれることが多い存在です。

会話例「決済の立会いはいつもの先生にお願いしてます」

不動産の持ち主が変わったことを登記簿に記録する手続きです。通常は決済と同じ日に、司法書士が法務局へ申請します。

内装をすべて取り払い、コンクリートがむき出しになった状態のことです。ゼロから内装を作れる自由度がある一方、入居側には内装工事の費用がかかります。

会話例「スケルトン渡しなので内装工事必須です」

角地の角を三角形に削って道路にすることです。交差点で車が曲がりやすくなるように設けられます。角地の売買では、隅切り部分の扱いが敷地面積に影響します。

会話例「角地ですが隅切りが必要です」

固都税・賃料・管理費などの日割り計算の内訳をまとめた計算書です。誰がいくら負担するかがひと目でわかり、決済の場で渡すお金の根拠になります。

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土地の価格に、建物の再調達原価（同じ建物を今建てたらいくらか）を足して求める評価額です。金融機関の担保評価でよく使われる考え方です。

売主が契約不適合責任を負わない条件のことです。物件に欠陥が見つかっても、売主に修理や賠償を求められません。そのぶん価格が調整されることが多い条件です。

会話例「責ナシでいけますか？」

違反や越境、設備の不備などを直さずに、そのまま引き渡す条件のことです。現況渡しとあわせて使われることが多い条件です。

会話例「是正ナシの現況渡しでまとめたいです」

敷金も礼金もかからない、初期費用の安い賃貸物件のことです。入居のハードルを下げるための設定ですが、そこまでしないと入居が付きにくい事情を持つ物件が含まれることもあり、条件の確認が大切です。

会話例「ゼロゼロ物件で探してください」

不動産会社に売却を依頼するときの契約の種類です。専任媒介は1社だけに任せる契約で、有効期間は3か月以内。一般媒介は複数の会社へ同時に依頼できます。専任系の契約にはレインズへの登録義務があります。

申請をせずに建物を広げている状態を指して使われることが多い言葉です。3階建てを4階にしているようなケースもあります。未登記・違法の状態であることが多く、売買時には是正や登記が必要になる場合があります。

会話例「未登記の増築部分があるので、是正が必要です」

確定測量を行わない条件での取引のことです。登記簿上の面積で取引する「公簿売買」になります。測量の費用と期間を省けますが、面積の差異リスクは買主が持つことになります。

会話例「今回は測ナシ前提です」

融資を使わず、現金で決済することです。ローン特約が不要になり、融資否決で話が流れるリスクがないため、売主にとって魅力のある条件です。

会話例「即金なら条件合います」

既存の建物を解体して新しく建てることです。入居者がいる建物では立ち退き交渉が絡むことも多く、事業としての難易度が上がります。

会話例「ここは老朽化が激しいので、建て替え前提の価格です」

土地価格に解体費や造成費などを加えて計算した、実際に使える宅地ベースの坪単価のことです。表面上の土地価格だけでは見えない、事業としての本当のコスト感を測るために使います。

会話例「解体費入れると建込みで坪100万超えちゃいますね」

入居してすぐ（1年未満など）に解約した場合にかかる違約金のことです。広告料（AD）を出して募集した物件では、費用回収のために設定されていることが多くあります。

会話例「ADが出る物件は大体短期違約金が設定されてます」

振込の手続き後、相手の口座に実際にお金が入ったことを確認することです。決済では着金確認ができてから、鍵や書類の引渡しに進みます。

会話例「着金確認でき次第、鍵をお渡しします」

賃貸の契約書のことです。「ちんけい」と読みます。特約事項の内容が、退去時の費用負担などに影響します。

会話例「賃契の特約事項、修正入れておきました」

最終的にその物件をどうするか、という売却・活用の計画のことです。いくらで売れる見込みか（出口価格）まで考えてから購入するのが、収益物件の基本的な考え方です。

会話例「出口は1.2億を想定しています」

契約時に買主が売主へ支払う、契約の証拠となるお金です。売買価格の5〜10%が通常です。解約手付の場合、相手が契約の実行に取りかかる前であれば、買主は手付を放棄して、売主は倍額を返して契約を解除できます。

会話例「手付放棄で解約できるのはいつまでですか？」

決済と同時に建物の解体へ着手する段取りのことです。スケジュールを最短化したい事業で使われる進め方です。

会話例「同時解体で段取りします」

土地や建物の所有者・権利関係が記載された公的書類です。建物謄本と土地謄本があり、抵当権などの担保の状況もここで確認できます。取引検討の最初に取得する基本資料のひとつです。

会話例「とりあえず謄本あげて権利関係見て」

登記の手続きにかかる国の税金です。所有権移転登記や抵当権設定登記のたびに納めます。金額のもとになるのは原則として固定資産税評価額で、税率は登記の種類によって異なります。

道路や公園など、街づくりの費用にあてるための税金です。市街化区域内の土地・建物に固定資産税とセットで課税されます。税率は0.3%が上限です（東京23区は0.3%）。

路線価などの公的な指標ではなく、実際の市場で売買されている相場価格のことです。公的価格と実勢価格には差があることが多く、査定では両方を見比べます。

会話例「路線価は低いですが、土地実勢は坪200万いきます」

道路の突き当たり（T字路の突き当たりなど）にある土地や場所のことです。接道の条件によっては再建築不可になりやすく、相場より安い物件が多い立地です。車の出し入れがしにくい面もあります。

会話例「ドン付きの家なので車の出し入れが大変です」

測量を行わず、売主が契約不適合責任も負わない取引条件のことです。売主の負担が最小になるため、業者間の取引でよく使われます。

会話例「買取業者さんですよね？ナシナシでお願いします」

建築基準法の採光基準を満たさず、「居室」と表記できない部屋のことです。間取り図では「S」や「N」と書かれます。表記は納戸でも、実際には寝室や書斎として使われることが多くあります。

会話例「2LDK+Sの納戸表記ですが、寝室として十分使えます」

幅が4m未満の狭い道路のことです。建築基準法第42条2項に定められていることからこう呼ばれます。現在の法律では建物の敷地は4m以上の道路に接する必要があるため、2項道路に面した土地で建て替える際はセットバック（敷地の後退）が必要になります。

会話例「前面道路は2項道路です」

すでに申し込みが入っている物件に、キャンセル待ちの順番で申し込むことです。一番手の融資が通らなかった場合などに、繰り上がって購入できる可能性があります。

会話例「二番手ですが、一番手のローンが怪しいので可能性あります」

住宅ローンなどが払えなくなったときに、競売になる前に金融機関の合意を得て売却する方法です。競売より高く売れる可能性がありますが、債権者との調整が必要になります。

会話例「任売案件なので債権者の合意が必要です」

間に入っている仲介会社を外して、当事者どうしで直接取引をすることです。紹介を受けておきながら仲介を排除する行為で、業界では御法度とされています。

会話例「あの業者、平気で抜きにかかるので注意して」

業者が実際に出せる実質価格、または手取り金額のことです。利回りの文脈では、経費を差し引いた後の実質値を指します。駆け引き抜きの本音の数字を聞くときに使われる言い回しです。

会話例「ネットいくら見てます？」

毎年春ごろに役所から持ち主へ届く、税額のお知らせです。その年度の固都税がいくらかが書かれています。日割り精算は、この書類で年税額を確認するところから始まります。

不動産売買の契約書のことです。「ばいけい」と読みます。正式な締結前に、内容確認用の下書きをドラフトと呼んでやり取りします。

会話例「売契のドラフト（下書き）送ります」

条件が成立しなかった場合に、契約を無条件でなかったことにする解約のことです。手付金も買主に戻ります。ローン特約による解除が代表例です。

会話例「そこダメなら白紙戻しで」

道路に接する通路部分が細長く、その奥に敷地が広がる土地のことです。形が旗と竿に似ていることからこう呼ばれます。「敷地延長」「敷延（しきえん）」とも言います。整形地より価格が抑えめになる傾向があります。

会話例「旗竿ですが、そのぶん価格は抑えめです」

壁と床の境目に取り付ける細長い部材のことです。掃除機が壁に当たって傷つくのを防ぐ役割があります。ビニール製のものはソフト巾木と呼ばれます。

会話例「ソフトハバキが剥がれてるので補修が必要です」

価格や条件が、買い手側の基準にぴったり合うことです。「事業でハマる」「条件がハマる」のように使われます。

会話例「その条件でハマったの？！おめでとう！」

複数の不動産をまとめて売却することです。区分マンションのまとめ売りなどで使われます。1件ずつ売るより価格は下がる傾向がありますが、一度に処分できます。

会話例「区分10戸のバルク案件が来ました」

業者が保有する物件をエンド客などに売却する際の、代金の受け取り（決済）のことです。仕入れ決済と対になる言葉で、事業の出口にあたります。

会話例「販売決済が終われば今期の数字達成です」

水道やガスの配管が通っているスペースのことです。マンションの間取り図に「PS」と表記されます。建物の共用設備にあたるため、リノベーションでも位置を動かすことは難しい部分です。

会話例「PSの位置を変えるのはリノベでも難しいです」

物件を売主から買主へ引き継ぐことです。日割り精算では、この引渡し日（決済日）を境に売主・買主の負担を分けるのが一般的です。

土地の境界を確定・明示しないまま取引する条件のことです。「境ナシ」とも言われます。境界に関するリスクを買主が引き受ける形になります。

会話例「境ナシ（非明示）での売却になります」

不動産の評価額を証明する役所の書類です。決済時の税額計算や、所有権移転登記の登録免許税の算出に使われます。決済の準備段階で最新年度のものを取得します。

会話例「決済等の計算用に最新の評価取ってきて」

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年額や月額の費用を日数で割って、売主と買主で公平に負担し合うことです。固都税は1年分を、賃料・管理費は1か月分を基準に計算します。

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「誰に課税するか」を決める基準日のことです。固都税では毎年1月1日。この日の持ち主が1年分を納めるため、年の途中で売買しても請求先は変わりません。日割り精算が必要になるのはこのためです。

売却物件や管理物件を獲得してくることです。DMや飛び込みなどで売主を探す活動を指します。仲介・買取のどちらでも、物上げは事業の入り口になる重要な仕事です。

会話例「今週は物上げのDM撒きます」

他社の管理物件の空き状況を電話で確認することです。広告や図面の情報が最新とは限らないため、紹介前の電話確認が日常業務になっています。

会話例「土日はブッカクの電話がつながらない」

図面には載っていない情報を探るため、元付業者に直接連絡して感触を確かめることです。指値が通りそうか、売主の事情はどうか、といった生の情報はここから得られます。

会話例「物元交渉して、いくらなら纏まるか聞いてみます」

土地を数える登記上の単位です。「一筆（いっぴつ）、二筆（にひつ）」と数えます。ひとつの敷地に見えても、登記上は複数の筆に分かれていることがあります。

会話例「この敷地は二筆に分かれています」

引き渡した物件が契約の内容に適合しない場合（雨漏りなどの欠陥）に、売主が負う責任のことです。2020年4月施行の民法改正で、旧「瑕疵担保責任」から名前と内容が変わりました。業者間の取引では、この責任を免責（負わない）とする条件も使われます。

会話例「不適合免責（責任を負わない）での取引です」

まとまりかけていた話が壊れることです。融資が通らなかった、条件が折り合わなかった、など理由はさまざまです。

会話例「融資特約でブレイクしました」

ひとつの土地を複数に切り分ける登記のことです。広い土地を数区画に分けて販売する開発などで行われます。分筆には境界の確定が前提になります。

会話例「開発のために3区画に分筆します」

連帯保証人の代わりに、入居者の家賃支払いを保証する会社です。滞納時には保証会社がオーナーへ立て替え払いをします。現在は利用を必須とする物件が多くなっています。

会話例「保証会社の審査が通ればOKです」

物件情報の概要をまとめたチラシのことです。間取り図・価格・所在地などが1枚に収まっています。もとは図面配送を手がけた会社の社名でしたが、業界では物件資料そのものを指す一般名詞として定着しました。

会話例「マイソクの帯、自社に変えておいて」

売主が借入れを返済し、登記簿から抵当権（担保の権利）を消す手続きのことです。買主がきれいな権利の物件を受け取るために、決済と同時に行われます。

会話例「抹消書類が当日銀行に届きます」

部屋の配置を示した図面のことです。販売図面（マイソク）のメイン部分にあたります。手書きや古い図面をきれいに書き起こす作業は「トレース」と呼ばれ、外注されることも多い仕事です。

会話例「間取りのトレース（書き起こし）、外注に出して」

売出価格から値引きせず、定価で購入を申し込むことです。人気物件で他の買い手と競合しそうなときに、満額で確実に押さえにいく判断が取られます。

会話例「満額回答なら契約確定です」

全部屋が埋まった場合の年間賃料収入です。表面利回りの計算に使われますが、空室や滞納は織り込まれていない数字である点に注意が必要です。

引渡し日から後の期間に対応する固都税相当額を、買主が売主に渡すお金です。名前に「税」とつきますが税金ではなく、売買代金の一部として扱われます。建物分には消費税がかかります。

未経過固定資産税の解説記事

私有地どうしの境界を確定させることです。隣の家との間の境界立ち会いがこれにあたります。道路との境界を決める「官民」と対で使われます。

会話例「民民は終わりましたが、官民がまだです」

想定している価格帯のことです。売主目線・買主目線・仲介目線のように使われ、「目線が合う」は互いの希望価格が近いことを意味します。

会話例「その目線だと厳しいです」

マンションでありながら、住戸の中が2階層に分かれていて内階段があるタイプのことです。戸建てに近い住み心地が特徴です。

会話例「メゾネットなので戸建て感覚で住めます」

売主と買主が同席せず、契約書類を郵送などで順番に回して契約を結ぶ方法です。当事者が遠方にいる場合などに使われます。

会話例「遠方なので持ち回りで対応します」

売主・貸主から直接依頼を受けている不動産業者のことです。物件情報の大元を握っているため、価格交渉の可否などは元付に確認します。

会話例「元付に指値可能か探りを入れてみます」

建物の延床面積が、法律で認められる上限（容積率）を超えている状態のことです。違反建築物にあたるため金融機関の融資がつきにくく、買主が現金で買える人に限られる傾向があります。

会話例「容積オーバー物件なので、現金客限定です」

その場所に建ててよい建物の種類を定めたルールです。住居系・商業系・工業系など13種類があり、都市計画法に基づいて指定されます。用途地域の境目では、隣接地に想定外の建物が建つ可能性も考慮します。

会話例「用途の境目なので、道路向かいは高い建物が建ちます」

建物の大きさ制限の略称です。敷地に対して建てられる建物の規模が小さい、低層住宅エリアに多い組み合わせです。建てられる床面積が限られるため、土地の値段にも影響します。

会話例「低層エリアなのでヨンパチです」

投資額に対する収益の割合です。年間の満室想定賃料を物件価格で割ったものが「表面（グロス）利回り」、管理費・固都税などの経費を差し引いてから計算したものが「実質（ネット）利回り」です。表面は良く見えやすいため、検討では実質で見直すことが大切です。

会話例「ネット利回りで計算し直してください」

1社で売主と買主の両方を仲介することです。双方から手数料を受け取れるため、仲介会社にとって利益が最大になります。これを狙って物件を他社に紹介しない「囲い込み」が問題になることがあります。

会話例「今回は両手でまとめたい案件です」

不動産業者専用の物件情報データベースです。国土交通大臣の指定を受けた不動産流通機構が運営しており、一般の消費者は直接見ることができません。専任媒介契約などで預かった物件は、宅地建物取引業法により一定期間内の登録が義務付けられています。

会話例「レインズに図面登録しましたか？」

複数の住戸が壁でつながっている長屋（テラスハウス）形式の建物です。1戸だけの建て替えには隣接住戸の切り離し承諾が必要で、融資も厳しいため、取引の難易度が高い物件類型です。

会話例「連棟の切り離し承諾が取れないと再建築できません」

賃貸中の物件について、部屋ごとの家賃・契約期間・入居状況などを一覧にした表です。業界では「RR」と略されます。収益物件の査定や購入判断の基礎資料で、検討の際は最初に依頼する書類のひとつです。

会話例「レントロールください」

融資が否決されても白紙解約できない契約条件のことです。資金力のある業者が買主の場合によく使われます。買主にとってはリスクが大きいぶん、交渉材料にもなります。

会話例「業者なのでロー特ナシです」

建ぺい率60%・容積率200%の略称です。ヨンパチより大きな建物が建てられる、商業地や幹線道路沿いなどで使われる制限の組み合わせです。

会話例「ロクニあります」

売主（主に買取再販業者）が、客付業者に対して売主分3%＋買主分3%の合計6%の手数料を支払うことです。客付業者にとって報酬が倍になるため、優先して紹介されやすくなります。

会話例「これ6パー出しの案件なので、全力で客付けしてください」

住宅ローンなどの融資が通らなかった場合に、契約を無条件で解除できる特約です。買主を守るための条項で、解除の期限が設定されます。

会話例「ロン特の期限は来月末です」