未経過固定資産税とは — 消費税の扱いと仕訳・経理処理

不動産の決済では、買主から売主へ「固定資産税の精算金」というお金が支払われます。中身は、引渡し日から後の期間に対応する固定資産税・都市計画税の相当額です。「未経過固定資産税」「固都税精算金」とも呼ばれます。

名前に「固定資産税」とついていますが、このお金は税金の支払いではありません。税務上の扱いを整理すると、次の1行にまとまります。

精算金は税金ではなく、売買代金の一部。

税金そのものは、精算をしてもしなくても、1月1日時点の持ち主である売主が納めます。精算金は当事者間のお金のやり取りです。金額の計算方法は 固都税の日割り精算ガイドで解説しています。

「税金ではなく売買代金の一部」という整理は、国税庁が質疑応答事例で公式に示しているものです。精算金は役所に納める税金ではなく、当事者間の公平をはかるためのお金のやり取りであり、不動産の譲渡対価（売買代金）の一部にあたる、とされています（出典: 国税庁 質疑応答事例「未経過固定資産税等の取扱い」）。

この整理が、これから説明する消費税と経理処理のすべての前提になります。

売買代金の一部である以上、消費税の扱いも建物・土地の代金と同じになります。

建物分の精算金には消費税がかかる。土地分にはかからない。

土地の売買はもともと消費税のかからない取引のため、精算金も建物分だけが課税対象になります。これは売主が消費税を納める事業者である場合の話です。整理すると次のとおりです（出典: 上記の国税庁 質疑応答事例、および 全日本不動産協会の解説）。

売買契約書の段階で精算金の建物分・土地分の内訳を分けて記載しておくと、決済後の経理処理がスムーズになります。

売主が受け取った精算金は、売却代金に上乗せして扱います。

個人が売主の場合は、譲渡所得（売却による利益）を計算するときの収入金額に含めます。国税庁の質疑応答事例でこのように整理されています（出典: 国税庁 質疑応答事例「未経過固定資産税等に相当する額の支払を受けた場合」）。法人が売主の場合も、考え方は同じです。

注意したいのは、「税金が戻ってきた」ものとして租税公課のマイナスにする処理です。精算金は税金の返金ではないため、この処理にはなりません。

買主が支払った精算金は、租税公課として経費にすることはできません。

経費ではなく、土地・建物の取得価額（物件の購入代金）に含める。

精算金は売買代金の一部であるためです（出典: 上記の全日本不動産協会の解説）。建物分は減価償却を通じて、少しずつ費用になっていきます。

実際の処理は取引の条件や事業の形態によって変わります。個別の税務判断は、税理士等の専門家にご確認ください。