固定資産税・都市計画税（固都税）の日割り精算ガイド

例えば、2026年7月10日にマンションを売ったとします。物件はすでに買主のものですが、その年の固定資産税の請求は、1年分すべて売主に届きます。

なぜ売った後の分まで請求されるのか。理由は課税のルールにあります。

その年の税金は、1月1日にその不動産を持っていた人が、1年分まとめて納める。

固定資産税と都市計画税（あわせて「固都税」と呼ばれます）は、このルールで課税されます（出典: 東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」）。年の途中で売っても、納める人は1月1日の持ち主のまま変わりません。

このままでは、売主は手放した後の期間の税金まで負担することになります。そこで不動産の実務では、次のように調整します。

引渡し日から後の期間の分は、買主が売主に支払って公平にする。

これが「日割り精算」です。1年分の税金を日数で分けて、買主の期間にあたる分を決済のときに売主へ渡します。年間パスポートを途中で人に譲るとき、残りの期間分の代金を受け取るのと同じ考え方です。

注意点がひとつあります。この精算は法律で決められた制度ではなく、取引の慣行です。行うかどうか、どう計算するかは売買契約書の取り決めによります。

計算の手順は3ステップです。

• ステップ1: 1年分の税額を確認する
• ステップ2: 365日（うるう年は366日）で割って、1日分の税額を出す
• ステップ3: 売主と買主、それぞれの負担日数を掛ける

年税額15万円、2026年7月10日決済の場合は次のようになります。

1年分の税額は、毎年春ごろに届く納税通知書・課税明細書で確認できます。手元にない場合は、市区町村が発行する公課証明書（名称は自治体により異なります）でも確認できます。固定資産評価証明書しかない場合は、評価額から税額を概算する方法もあります。

なお、「どの日から1年を数えるか」（起算日）には、1月1日と4月1日の2通りの慣習があります。どちらを使うかで金額が大きく変わるため、詳しくは 起算日の違いの記事で解説しています。

境目となる決済日当日の扱いは、次のようにするのが一般的です。

前日までが売主、決済日の当日からが買主。

「引渡し日から後は買主のもの。だから費用も買主が持つ」という考え方です。これも慣行のため、契約書に別の取り決めがあればそちらが優先されます。

オーナーチェンジ物件（入居者が入ったまま売買する物件）や区分マンションでは、固都税とあわせて賃料・管理費・修繕積立金も同じ決済日で分けるのが通例です。こちらは1年分ではなく、月額をその月の日数（28〜31日）で割って計算します。

実際に割り算をすると、1日あたり410.958…円のように割り切れないことがほとんどです。この端数の扱いに、法令上の決まりはありません。

円未満を四捨五入する方法もあれば、切り捨てる方法もあります。重要なのは、売主側と買主側で同じ方法に揃えることです。計算方法が食い違うと決済の場で金額が合わず、確認の手間が増えます。使った方法を精算書に書いておくと確実です。

計算した結果は、1枚の精算書にまとめます。記載しておきたい項目は次の5つです。

• 対象の物件と1年分の税額（建物・土地の内訳があるとより丁寧です）
• 起算日と、対象になる期間
• 決済日（引渡し日）
• 売主・買主それぞれの負担日数と金額
• 端数処理の方法

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